주택담보대출 & 스트레스 DSR 3기 총정리

✅ 정의
집을 담보로 제공하고 금융기관에서 돈을 빌리는 대출

 

 

✅ 종류

1. 고정금리 대출 – 금리가 변하지 않아 안정적
2. 변동금리 대출 – 금리가 시장 상황에 따라 변동
3. 혼합형 대출 – 초기 일정 기간 고정금리 후 변동금리로 전환
4. 보금자리론 – 정부 지원 장기·고정금리 대출 (서민·중산층 대상)
5. 적격대출 – 일정 조건 충족 시 장기·고정금리 대출

 

🏡 대출 주요 조건 정리: LTV, DTI, DSR

 

대출을 받을 때 금융기관이 심사하는 주요 조건은 LTV, DTI, DSR입니다.
이 3가지 개념을 쉽게 설명해드리겠습니다. 

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✅ 1. LTV (주택담보인정비율)

   담보 가치 대비 대출 가능 금액 (최대 70%)  => 집값 대비 대출 가능 금액을 의미하는 비율

 

📌 계산 공식

LTV = (대출 가능 금액 ÷ 집값) × 100%

 

📌 예시

• • 집값이 6억 원이고, LTV가 **70%**라면?
    → 최대 4억 2천만 원(6억 × 70%)까지 대출 가능

📌 규제 기준 (지역별 차이 있음)

• • 투기과열지구: 최대 40%
  • 조정대상지역: 최대 50%
  • 비규제지역: 최대 70%

즉, LTV가 낮을수록 대출받을 수 있는 금액이 줄어든다.

 

 

✅ 2. DTI (총부채상환비율)

 

소득 대비 원리금 상환 비율 (최대 40%)  => 소득 대비 부채 상환 부담을 나타내는 비율

 

📌 계산 공식

DTI = (연간 원리금 상환액 ÷ 연 소득) × 100%

 

📌 예시

• • 연봉이 5천만 원이고, 연간 원리금 상환액이 2천만 원이라면?
    → DTI = (2천만 원 ÷ 5천만 원) × 100% = 40%

📌 규제 기준

• • 투기과열지구: 40%
  • 조정대상지역: 50%

즉, DTI가 높을수록 대출 심사가 어려워진다.

 

 

 

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✅ 3. DSR (총부채원리금상환비율)

모든 대출 포함 원리금 상환 비율 (최대 50%) => “모든 대출을 포함한 소득 대비 상환 부담”

 

📌 DTI와 차이점?

• • DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액만 고려
  • DSR은 주택담보대출 + 신용대출 + 자동차 할부금 등 모든 대출 포함

📌 계산 공식

DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연 소득) × 100%

📌 예시

• • 연봉 5천만 원
  • 주택담보대출 연 상환액 1천 5백만 원
  • 신용대출 연 상환액 5백만 원
  • 자동차 할부 연 상환액 5백만 원
    → DSR = (2천 5백만 원 ÷ 5천만 원) × 100% = 50%

📌 규제 기준

• • 1억 이상 대출 시 DSR 50% 제한
  • 은행별로 40%~50% 내에서 심사

즉, DSR이 높을수록 대출 가능 금액이 줄어든다.

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📌 정리: 한눈에 비교

• 조건의미주요 규제 기준

  LTV	집값 대비 대출 가능 비율	최대 70% (지역별 차이)
  DTI	소득 대비 주택담보대출 원리금 부담	최대 40~50%
  DSR	소득 대비 전체 대출 원리금 부담	최대 50%

📢 결론

• • LTV는 집값 기준, DTI·DSR은 소득 기준
  • DSR 규제가 강할수록 신용대출까지 포함되므로 대출받기가 더 어려워짐
  • 스트레스 DSR 3기 적용 시, 변동금리 상승을 고려해 대출 한도가 더 줄어들 예정
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✅ 대출 신청 절차

• • 1. 대출 가능 금액 확인
    2. 금융기관 상담 및 서류 제출
    3. 담보 가치 평가 (감정평가)
    4. 대출 심사 및 승인
    5. 대출 실행 및 입금
    ✅ 주의할 점
    • 변동금리 상승 위험 고려
    • 대출 한도 및 금리 조건 비교 필수
    • 상환 능력 감안한 대출 실행
    ㄱ
  •  

• 스트레스 DSR 3기란?

  2025년 7월부터 시행되는 대출 규제 강화 조치로, 대출 심사 시 금리 상승 위험을 반영하여 적용하는 **"스트레스 금리"**를 기존보다 높이는 제도입니다.

   

  ✅ 기존 스트레스 DSR 2기: 변동금리 대출의 금리를 +0.75%p 높여 대출 심사
  ✅ 스트레스 DSR 3기: 변동금리 대출의 금리를 +1.5%p 높여 대출 심사 (규제 강화)

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  📌 예시 - 연소득 1억 원 대출자의 스트레스 DSR 3기 적용 시 대출 가능 금액 

  • 📌 연봉 1억 원 DSR 3기 적용 시 대출 가능 금액 변화
    DSR 3기 시행 후 같은 연 소득이라도 대출 한도가 약 1억 200만 원 감소하므로, 대출 계획 시 유의해야 합니다! 
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  • 구분DSR 2기 (현재)DSR 3기 (2025년 7월 이후)

    연 소득	1억 원	1억 원
    DSR 기준	40%	40%
    변동금리 상승폭	+0.75%p	+1.5%p
    대출 한도	약 6억 5,800만 원	약 5억 5,600만 원
    대출 감소폭	-	약 1억 200만 원 감소

  📢 결론 동일한 소득이라도 DSR 3기 적용 후에는 대출 가능 금액이 줄어듭니다.

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  📌 예시 - 연소득 5천만 원 대출자의 스트레스 DSR 3기 적용 시 대출 가능 금액 

  ✅ 기본 정보

  • 연 소득: 5,000만 원
  • 총부채원리금상환비율(DSR) 한도: 40%
    → 연간 원리금 상환 가능 금액: 2,000만 원 (5,000만 원 × 40%)

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  📌 DSR 2기 (현재)와 DSR 3기(2025년 7월 이후) 비교

  구분스트레스 DSR 2기 (현재)스트레스 DSR 3기 (2025년 7월 이후)

  적용 스트레스 금리	대출 금리에 +0.75%p 추가	대출 금리에 +1.5%p 추가
  예상 대출 금액	3억 2,900만 원	2억 7,800만 원
  감소 폭	-	약 5,100만 원 감소

  📌 즉, 같은 연봉이라도 DSR 3기 적용 후에는 대출 한도가 약 5,100만 원 줄어듭니다.